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农村宅基地买卖合同无效怎么办?

作者:时间:2017-1-9 14:19:39

对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人是否返还可达成一致意见的,法院可以尊重双方的意思选择。

  根据《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  据上述法律规定并结合实践中的具体情况,应采取以下几种处理方法:

  (1)宅基地和房屋买卖合同签订时间较短,提起诉讼时,受让人尚未对房屋进行翻新改建,且周边土地和房屋的市场价格也无明显变化的,确认合同无效后,可以简单采用相互返还的处理方式;

  (2)提起诉讼时,受让方已对房屋进行了较大的翻新改建,且周边土地和房屋的市场价格有较大幅度上升的,确认买卖合同无效后应当对宅基地和房屋进行价格评估,在判决买受人返还宅基地和房屋的同时,还应当判令出卖人返还买受人对房屋的翻新改建费用。对于房屋和土地的升值利益,也应按照一定比例由出卖人对买受人给予补偿。具体补偿比例的确定,应当属于人民法院自由裁量的范围,主要应当依据双方当事人的过错程度加以确定;

  无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理:

  提起诉讼时宅基地上的房屋将要拆除或已经拆除的,此时原告提起诉讼的目的往往不是为了返还宅基地和房屋,而是为了获取今后的拆迁补偿款。对于这种诉讼,应当注意区别两种不同情况加以处理:第一,如果起诉时,争议范围的土地已经完成了土地的征收和农用地转用手续,即集体土地已经转化为国有土地,则当年签订的宅基地和房屋买卖合同应按有效处理。第二,如果起诉时,争议范围的土地尚未完成土地征用和农地转用手续,土地的性质仍属于集体所有的,则应当确认宅基地和房屋买卖合同无效,但应当认定无效合同的签订双方均存在过错,并对已经支付或将要支付的拆迁补偿费根据双方的过错程度按一定比例分配。

  也就是说:现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象,并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题,而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。

  对此类纠纷,一般根据安置利益的不同形态,可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿,则可以由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋,则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的,则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。

  从以上分析看,具体到购买农村房屋时,只要选择合适位置的农村宅基地房屋并在签订买卖合同时对合同条款的细节做好充分的约定,是可以放心购买的,在遇到出卖人反悔请求解除合同时,买受人的利益也能获得最大限度的保护。许多纠纷案件,多数是当事人为减少费用自行协议的,没有第三方如公证处或律师见证,结果损害了买受人的利益居多。因此,建议大家买卖房屋时咨询专业律师,以保障十几年后可能出现的风险。


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