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二手房买卖合同纠纷中继续履行的实务问题解析

作者:时间:2017-2-16 11:45:37

【摘要】

当事人共同签署的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。该合同明确规定了:房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容,是本约合同。案涉房屋继续履行不存在法律上和事实上的障碍,买方继续履行合同的请求,具有事实和法律依据。


【案例索引】


东莞市中级人民法院(2016)粤19民终3381号民事判决书。


【基本案情】

章某持有粤房地权证莞字第××号房屋产权证书,经何某、经纪方核实,2015年4月29日,章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方,三方共同签订了一份编号为××的《房地产买卖合同》。案涉房屋位于东莞市凤岗镇黄洞村金凤豪苑×栋,目前处于抵押状态。


合同主要内容是:一、章某将案涉房屋转让给何某,转让价款为89万元;二、定金2万元为第一部分房款于签订合同当日支付;三、第二部分38万元于银行或者担保公司通知做首期资金监管起五个工作日内支付;四、第三部分房款49万元何某须在十个工作日内申请银行按揭贷款支付给章某。五、案涉房屋处于银行抵押状态,双方约定由买方出资请担保公司赎楼;六、买方支付所有税费,维修基金由卖方支付;七、违约责任,违反本合同规定,则:逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于楼价款百分之十的违约金,已收房款应于合同解除五日内退还;若守约方同意继续履行合同的,守约方有权要求违约方按日总楼价的千分之一支付违约金,守约方为追究违约责任而发生的所有费用,包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均由违约方承担。


2015年4月28日,章某收取何某交付的定金2万元;此后,何某向建设银行凤岗支行申请贷款,并于2015年6月23日获得建设银行审批通过。贷款金额49万元,期限为15年。准备首期款38万元。2015年6月27日,中介公司及何某向章某发函配合办理赎楼手续。


章某确认收到催告履行合同的通知,但是,未予配合办理赎楼手续,拒绝提供赎楼资料,并明确表示不再继续履行案涉合同。

何某以章某为被告,中介公司、有关银行、担保公司作为第三人,向法院提起诉讼,要求章某继续履行合同,且承担相应违约责任。


章某辩称“一、案涉房屋买卖合同是预约合同,不是本约合同,仅是买卖双方的意向,双方房屋买卖关系的权利义务应该以在房管部门正式网签的合同为准;二、案涉房屋是章某唯一一套房屋,若继续履行合同,其将没有房屋居住;三、合同是章某考虑不周全的情况下签订的,不是真实意思表示;四、案涉房屋是章某与蔡某同居期间购买的房屋,是章某与蔡某按份共有的。”


【裁判结果】

一审、二审法院经审理后认为,2015年4月29日,章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方,三方共同签订了一份编号为××的《房地产买卖合同》,有何某、章某在合同上签名摁印,并加盖了中介公司的公章,是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和法规的强制性规定,合法有效。


案涉《房地产买卖合同》明确规定了房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容,是本约合同,而不是双方买卖的意向,不是预约合同。


何某履行合同所需支付的房款已被法院冻结,说明何某具备相应的履行能力,且工行东莞某支行亦同意何某代替章某偿还贷款并注销房产抵押登记,因此,何某继续履行合同的请求具备事实和法律依据,应当予以支持。另外,章某的违约行为,依照合同约定,应当承担违约责任,章某的抗辩“违约金过高”,法庭将违约金调整至按照房屋转让总价款的每日万分之二的标准计付,并承担受理费、财产保全费、律师费等费用。


【争议焦点】

一、案涉《房地产买卖合同》是本约,还是预约?二、案涉《房地产买卖合同》是否有效?三、何某要求继续履行合同是否具有可行性?


【案例分析】

一、案涉《房地产买卖合同》是本约,还是预约?

观点一认为,案涉《房地产买卖合同》只是双方的买卖房屋的意向,不是正式的房屋买卖合同,是预约合同。理由是,政府房产管理部门不能凭案涉《房地产买卖合同》办理房屋买卖过户交易手续,买卖双方还需要在房产管理部门签署正式的网签合同。


观点二认为,2015年4月29日,章某、何某、第三人东莞市品位房地产中介有限公司签署的《房地产买卖合同》,是一份正式的本约合同,而不是预约合同。


笔者同意观点二。理由是,第一,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》“第一条当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。”规定,房地产买卖合同约定:章某将其东莞市凤岗镇黄洞村金凤豪苑5栋1501房屋(包括室内装修及房屋内的家私、电器等物品在内)以人民币捌拾玖万元整(¥89万元)的价格出售给何某,以及合同标的物(房屋)状况、房款支付方式、税费承担、违约责任、递件过户等内容。这些内容不仅有确定的当事人,标的和数量,更对案涉房屋的房款、交楼、违约责任等内容均有明确约定,章某负有交付房屋、办理产权转移登记的义务,何某负有支付房款的义务,完全符合合同成立的条件,案涉《房地产买卖合同对各方当事人均有法律约束力。第二,根据梁慧星教授“区别本约与预约的标准就是:交付付款义务是否直接发生?如果直接发生交货付款义务,是买卖合同本约;不直接发生,需要一个中间环节(另外订立一个合同),依据另外订立的合同发生交货付款义务就是预约”[③],案涉《房地产买卖合同》明确约定买方支付房款,卖方有收受房款的权利并履行交付房屋的义务。所以,《房地产买卖合同》是本约,而不是预约。


第二,只要章某与何某全面履行她们与第三人东莞市品位房地产中介有限公司于2015年4月29日共同签署的《房地产买卖合同》的合同义务,不动产登记部门完全可以办理过户交易手续。理由是,根据上述房地产买卖合同第四条规定“买卖双方应于卖方需赎楼的,注销抵押登记取回房产证原件后七日内须到房管所签署《房地产买卖合同》(即房管部门办理产权变更登记所需签订的网签合同)”之规定,章某签署房管部门办理产权变更登记所需签订的网签合同是合同义务。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定,只要章某、何某全面履行2015年4月29日签署的《房地产买卖合同》的合同义务,办妥房屋产权变更登记手续,是完全可以实现的,无须另行签订契约。

第三,章某“以未签署正式网签的《房地产买卖合同》为由,否认其办理案涉房屋买卖过户手续的合同义务”的主张,完全错误。东莞市房产管理部门公布的由广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同制作的《房地产买卖合同》(适用于二手楼买卖)与案涉三方签署的《房地产买卖合同》相对照,案涉三方签署的《房地产买卖合同》的内容已经完全包括了章某所称“网签的《房地产买卖合同》”,而且案涉三方签署的《房地产买卖合同》约定的内容更有利于章某。譬如,网签《房地产买卖合同》“第七条税务承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费,由甲、乙双方按规定各自负责”,而三方签署的《房地产买卖合同》第五条“2、买方支付二手房过户所有税费”。


二、案涉《房地产买卖合同》是否有效?

观点一认为,《房地产买卖合同》属于无效,没有经过案涉房屋共有人蔡某同意处分共有房屋,属于《合同法》第五十一条规定的情形。


章某便持这种观点。章某认为,案涉房屋,是其与蔡某从2007年至2014年同居期间,一直以夫妻关系同居,涉案房屋是其与蔡某同居期间取得的财产,没有取得蔡某同意,擅自处分案涉房屋,属于无权处分,《房地产买卖合同》无效。特别是,蔡某不同意出卖涉案房屋,已经另行向法院提起诉讼,要求撤销案涉三方签署的《房地产买卖合同》。


观点二认为,《房地产买卖合同》合法有效。

笔者赞同观点二,《房地产买卖合同》有何某、章某在合同上签名摁印,并加盖了中介公司的公章,是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和法规的强制性规定,也不存在欺诈、胁迫等可撤销情形,合法有效。理由如下:


第一、案涉房产所有权属于章某。案涉房屋的商品房买卖合同(章某与房地产开发商)(合同编号;20130115596FBB999049)及广东省地方税务通用发票(电子)(票面金额为667346.00元,发票号码:05114178)及房屋产权证、房产登记信息查询结果等证据,均显示案涉房产所有权属于章某,而非章某与蔡某共有。


第二、不动产登记簿记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。《中华人民共和国物权法》第六条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”及第十六条规定:“不动产登记薄是物权归属和内容的依据。”,实际上就是确立了登记的权利推定效力。不动产登记薄是物权归属的依据。确定产权首先应当以登记薄(注:本案中的房产登记信息查询结果)作为产权确认的依据。如果有人主张登记薄记载错误应当由其承担相应的举证责任。


第三、章某称:“蔡某对案涉房屋享有份额,案涉房屋属于章某与蔡某共有财产”之主张,缺乏事实和法律依据。2007年起至2014年期间,尽管章某称“他们以夫妻名义同居”,并生育了一女孩。根据《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第八条“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规定的,予以登记,发给结婚证。取得结婚证,即确立夫妻关系。未办理结婚登记的,应当补办登记。”之规定,截至一审辩论结束前,蔡某与章某没有办理结婚登记,不是夫妻,不能按照《婚姻法》规定,认定案涉房屋是婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。

退一步来讲,即使认定蔡某在购买案涉房屋时有出资,蔡某仅对章某享有债权,根据物权优先原则,蔡某主张案涉房屋享有份额,属于共有人,缺乏事实和法律依据。


第四、何某因信赖登记所记载的权利而与权利人章某进行的交易,在法律上应当受到保护。不动产登记薄记载的权利和内容,第三人会产生信赖,这种信赖应当受到保护,这就是公信力。根据《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定,蔡某认为其也是案涉房屋的共有人,必须提供提供充分证据予以推翻,否则,凡是信赖登记所记载的权利或占有人为所有人,从而与该权利人进行交易的人的合法权益仍应受到法律保护。


第五、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”,章某以案涉房屋属于其与蔡某的共同财产,没有处分权,主张案涉合同无效,缺乏事实和法律依据。

第六、本案中,章某没有提供任何证据证实,其签署案涉《房地产买卖合同》时,存在欺诈、胁迫情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,章某承担举证不能的不利后果。


三、何某要求继续履行合同是否具有可行性?

根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”,实际履行是最基本的违约责任承担方式,本案何某要求继续履行合同,不存在《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”之规定情形。因此,何某关于“继续履行”之请求,既符合法律规定,又没有实际不能继续履行的情况。

(一)章某以“案涉房屋是其与蔡某共同共有的财产”为由,辩称“案涉房屋买卖继续履行存在法律上的障碍”之主张,不成立。案涉房屋登记在章某名下,章某是案涉房屋的权利人,享有100%产权,章某完全有权处分其名下的涉案房屋,根据以上分析可知,蔡某不是案涉房屋的共有人,章某依据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”,对抗何某继续履行合同的事由,缺乏事实和法律依据。

(二)章某的唯一一套住房不能强制执行的抗辩理由,不成立。本案中,章某看房价上涨后,就不愿意卖房屋,以唯一一套住房为由抗辩,违反了“任何人都不能因为自己过错行为而获得利益”的法律基本原则,出卖房屋是当事人能够预料的风险范围,是当事人真实的意思表示。

根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定,章某完全可以用何某给付的房款,支付5到8年的租房费用(按照当地平均租房价格),所以,章某名下的房屋完全就可以被执行。

(三)案涉房屋的抵押权人的权益,能得到充分保障,并能注销案涉房屋的抵押登记。案涉房屋现抵押于中国工商银行股份有限公司东莞某支行,《房地产他项权证》证号为2300344345,抵押金额为467000元,抵押期间为2013年4月1日至2023年4月1日;案涉房屋转让应先清偿所欠第三人中国工商银行股份有限公司东莞某支行的全部债务,消灭抵押权。根据《物权法》第一百九十一条之规定,及第三人亦同意由何某代替章某偿还贷款,并注销房产抵押登记。

(四)何某具备继续履行所需其支付案涉房屋房款的能力。根据法院的要求,何某将履行合同所需支付的房款存入银行,该款已被法院冻结,充分说明何某具有支付案涉房屋房款的能力。

综上,章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方,三方共同签订了一份编号为××的《房地产买卖合同》不存在法律上或事实上不能履行的情形,其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形,且何某明确表示同意将付款方式变更为一次性支付,故何某请求继续履行合同,具有合同以及法律依据。


【结语】

章某是案涉房屋的所有人,其有权对案涉房屋进行处分,其与何某、品位中介公司于2015年4月29日签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,《房地产买卖合同》合法有效。《房地产买卖合同》明确规定了房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容,是本约合同,而不是双方买卖的意向,不是预约合同。何某履行合同所需支付的房款已被法院冻结,说明何某具备相应的履行能力,且中国工商银行股份有限公司东莞某支行亦同意何某代替章某偿还贷款并注销房产抵押登记,案涉房屋继续履行不存在法律上和事实上的障碍。因此,何某继续履行合同的请求具备事实和法律依据。

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